Vistoria de Entrega do Apartamento Novo: 7 Itens que Viram Custo Seu se Você Assinar sem Apontar

O apartamento está vazio, cheirando a tinta nova, com aquela luz forte demais porque ainda não tem cortina nem móvel para quebrar. Você anda pelos cômodos, acha tudo lindo, o corretor entrega uma prancheta com um formulário de duas páginas e uma caneta. Vinte minutos depois você assina, pega a chave e vai embora feliz.

Foi ali que você acabou de assumir o custo de tudo que não estava escrito naquele papel. Vistoria de entrega não é formalidade: é o momento em que a responsabilidade pelos defeitos aparentes passa da construtora para você. O que você não apontar, você conserta.

O que muda no minuto seguinte à assinatura

Existem dois tipos de problema num imóvel novo, e eles seguem regras diferentes.

Os defeitos aparentes são os que dá para ver olhando: porta que raspa, azulejo trincado, rejunte falhando, tomada que não funciona, piso com desnível. Uma vez que o termo de vistoria é assinado sem ressalva, discutir esses itens fica muito mais difícil — a assinatura funciona como declaração de que estava tudo certo.

Os vícios ocultos são estruturais ou de instalação, do tipo que só aparece meses depois: infiltração, vazamento dentro da parede, trinca que evolui. Esses continuam sendo responsabilidade da construtora por um prazo legal, mesmo com a vistoria assinada — e no caso de solidez e segurança da obra o prazo de garantia é de cinco anos.

A vistoria, portanto, existe para a primeira categoria. E é nela que mora o custo que ninguém contabiliza.

Antes de entrar: vá de dia, com pelo menos duas horas livres, e leve o memorial descritivo do empreendimento. Ele é o documento que diz qual acabamento foi vendido. Sem ele, você não tem como saber se aquele piso é o combinado ou uma substituição silenciosa.

Os 7 itens que passam batido na visita

1. Nível do piso e das portas. Coloque uma bolinha de gude ou um lápis redondo no chão de cada cômodo e observe. Se rolar sozinho, há desnível. Abra e solte cada porta no meio do curso: porta que fecha ou abre sozinha indica batente fora de esquadro. Parece detalhe, mas é o item que mais gera briga depois, porque afeta a instalação de todo o mobiliário planejado.
2. Rejunte e caimento do box. No banheiro, jogue um balde de água no chão e observe para onde ela corre. Se empoçar longe do ralo, o caimento está errado. Passe o dedo em todo o rejunte da área molhada procurando falha, buraco ou trecho sem preenchimento — é por ali que começa a infiltração para o apartamento de baixo.
3. Todas as tomadas, uma por uma. Leve um carregador de celular e teste cada ponto, inclusive os altos e os da área de serviço. Depois, ligue o disjuntor geral e acione todos os interruptores. Anote os pontos que não funcionam e os que estão em altura diferente do projeto — tomada baixa demais atrás da bancada da cozinha inviabiliza o eletrodoméstico.
4. Pressão e temperatura da água em todos os pontos. Abra todas as torneiras ao mesmo tempo, incluindo o chuveiro. Um ponto com pressão visivelmente menor que os outros indica registro mal instalado ou tubulação obstruída. Deixe a água correndo por dois minutos e olhe embaixo da pia e do gabinete procurando gota.
5. Janelas: vedação e trilho. Abra e feche cada folha três vezes. Trilho arranhando ou folha que trava indica desalinhamento. Passe a mão pelo perímetro fechado procurando corrente de ar. Vedação ruim é o item que mais aparece na primeira chuva forte com vento — e o conserto exige remover o contramarco.
6. Bancadas, soleiras e peitoris. Olhe as pedras contra a luz, de lado, procurando trinca fina, lasca na quina e mancha. Passe a mão embaixo da bancada da cozinha para sentir se o mão-francesa está firme. Pedra é caro de trocar e quase nunca a construtora aceita depois.
7. Áreas comuns e vaga de garagem. A vistoria não termina na porta do seu apartamento. Confira se a vaga tem a largura prometida e se dá para abrir a porta do carro com o vizinho estacionado. Verifique o hall, o elevador, o salão de festas e a piscina — itens de área comum entregues incompletos são reclamação coletiva, e mais fácil de resolver antes de todo mundo assinar.

Como registrar para que o apontamento valha

Anotar “porta com problema” no formulário não protege ninguém. O apontamento precisa ser específico o suficiente para ser verificado por outra pessoa depois.

• Fotografe cada item com o celular, de longe para localizar o cômodo e de perto para mostrar o defeito. Confira depois se a data e o horário estão registrados nos arquivos.
• Descreva com local e medida: “trinca de aproximadamente 12 cm na soleira do quarto 2, lado esquerdo, próxima ao rodapé” — e não “soleira trincada”.
• Exija uma cópia assinada do termo de vistoria com todos os apontamentos, na hora, antes de sair. Cópia que “vão mandar por e-mail depois” tem o hábito de voltar sem metade dos itens.
• Peça prazo por escrito para cada reparo e agende a revistoria. Sem data, o item entra numa fila sem fim.
• Não assine sob pressão de horário. Se faltou tempo, remarque. Nenhuma cláusula obriga você a concluir a vistoria numa única visita curta.

Se o imóvel tem mais de um dormitório, o memorial é longo ou o valor é alto, contratar uma vistoria técnica costuma custar entre R$ 400 e R$ 1.200 e vem com relatório fotografado, medição de nível a laser e teste de umidade. É a única despesa desta lista que eu faria sem pensar duas vezes: ela se paga com um único item aceito pela construtora.

Perguntas frequentes

Posso recusar as chaves se encontrar muitos problemas? Pode. Você tem o direito de não aceitar a entrega enquanto o imóvel não estiver conforme o contratado. Registre a recusa por escrito, com a lista dos motivos, e guarde o protocolo.

E se eu já assinei e depois percebi um defeito aparente? Comunique a construtora imediatamente, por escrito, com fotos. A discussão fica mais difícil, mas não é impossível — principalmente se o defeito contraria o memorial descritivo.

Vistoria vale para imóvel usado também? Vale, com outra lógica: ali não há construtora para acionar, e o objetivo é usar os problemas encontrados para renegociar o preço antes da escritura.

Quanto tempo a construtora tem para consertar o que foi apontado? Não há um prazo único; depende do que está no contrato e da natureza do reparo. Por isso o item mais importante da lista é sair de lá com a data acordada por escrito.