Vistoria do apartamento novo: 9 pontos que a construtora conserta de graça se você anotar antes de pegar a chave

O apartamento está vazio, cheirando a tinta nova, com a luz entrando pela janela sem cortina. Tudo parece perfeito — e parece justamente porque não tem nada dentro. Sem móvel encostado na parede, sem tapete cobrindo o piso e sem chuveiro ligado, os defeitos ficam invisíveis.

A vistoria de entrega é a única hora em que o conserto é problema da construtora. Depois que você assina o termo e a mudança entra, cada item vira orçamento seu. Vale reservar duas horas e ir com calma.

Os 9 pontos que valem cada minuto da vistoria

1. Piso: passe a bolinha de gude. Solte uma bolinha no meio de cada cômodo e veja para onde ela corre. Um pouco de caimento no banheiro é proposital, na sala e no quarto não é. Se ela cruza o cômodo inteiro sozinha, o chão está caído para um lado — e isso vira móvel calçado com papelão e porta de armário que não para aberta. Anote com o cômodo identificado.

2. Porcelanato oco. Bata com a articulação do dedo em várias peças do chão, principalmente perto das paredes e dos cantos. Peça bem assentada faz um som cheio; peça oca faz um som de tambor. Peça oca solta com o tempo e trinca no primeiro móvel pesado.

3. Portas: abra e solte no meio do caminho. Se a porta anda sozinha para fechar ou para abrir, o batente foi instalado torto — não está no esquadro com a parede. Confira também se ela raspa no chão e se a fechadura fecha sem você precisar empurrar a folha com o quadril.

4. Janelas correndo até o fim. Corra cada folha de ponta a ponta duas vezes. Trilho torto ou roldana ruim aparece logo, e é um dos itens que a construtora resolve mais rápido. Feche tudo e olhe contra a luz: fresta de luz na lateral vira barulho e poeira.

5. Água correndo em todas as torneiras ao mesmo tempo. Abra chuveiro, pia da cozinha e do banheiro juntos. Você quer descobrir agora, e não no primeiro banho, que a pressão cai quando alguém abre a torneira do outro cômodo.

6. Ralos e o teste do balde. Jogue um balde de água em cada ralo e no box. A água precisa sumir rápido e não pode ficar poça parada perto da porta do banheiro. Cheiro de esgoto subindo pelo ralo também entra no relatório.

7. Todas as tomadas, com um carregador de celular. Leve um carregador e teste tomada por tomada. Faça o mesmo com os interruptores, acendendo e apagando cada ponto. É repetitivo e é o teste que mais gera item na lista.

8. Rejunte e silicone nos rodapés e no box. Passe o dedo pelo rejunte do banheiro e da cozinha. Falha, buraco ou rejunte esfarelando na entrega vira infiltração no ano seguinte. Olhe também o encontro do box com a parede.

9. Paredes com a luz raspando. Acenda a lanterna do celular e encoste na parede, apontando a luz de lado. As ondulações, os remendos de massa e os pontos onde a tinta não cobriu aparecem na hora — do jeito frontal você não vê nenhum deles.

Como registrar sem dar margem a discussão

Além do carregador, da bolinha e do balde já citados, leve trena e fita crepe. A trena serve para conferir se as medidas dos cômodos batem com a planta que você comprou — diferença de alguns centímetros muda onde a cama cabe. A fita crepe você cola ao lado de cada defeito, com o número do item escrito a caneta.

Aí vem a parte que decide a conversa depois: fotografe cada ponto duas vezes. Uma foto aberta, mostrando o cômodo inteiro com a fita colada, e uma foto fechada do defeito. Foto só de perto, sem contexto, não prova onde o problema está nem em qual cômodo — e é exatamente esse tipo de foto que a construtora devolve pedindo esclarecimento três semanas depois.

Descreva no relatório o que se vê, não o que você acha que causou. “Piso oco em quatro peças perto da janela do quarto 2” resolve. “Piso mal assentado” abre discussão técnica que você não precisa comprar.

O que a construtora costuma recusar — e o que ela não pode recusar

Marca de sujeira, poeira de obra e respingo de tinta em vidro geralmente entram como limpeza e não como defeito. Não vale gastar sua energia de negociação nisso.

Já rodapé desalinhado, piso oco, vazamento, tomada sem energia e porta que não fecha são defeitos de execução, e a construtora responde por eles. Dois prazos ajudam nessa conversa, e eles vêm de leis diferentes. O Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias para reclamar de problema aparente em bem durável, contados da entrega. Já o prazo de cinco anos, esse tão citado, vem do Código Civil e cobre solidez e segurança da construção — com uma pegadinha que quase ninguém menciona: depois que o problema aparece, existe um prazo curto, de 180 dias, para acionar a construtora. Cinco anos é a janela em que o defeito pode surgir, não o tempo que você tem para reclamar dele.

Nada disso substitui ler o manual do proprietário que veio com o imóvel: ele traz o prazo de garantia específico de cada sistema, do rejunte ao elevador, e é o documento que a construtora vai citar.

Se aparecer um item que você não consegue avaliar sozinho — trinca com desenho estranho, mancha de umidade no teto, cheiro forte de esgoto —, não assine o termo naquele dia. Peça uma segunda visita. A pressa de pegar a chave é a maior aliada da construtora nessa conversa.

Perguntas frequentes

Posso levar alguém para me ajudar? Pode e deve. Duas pessoas cobrem o dobro de cômodos no mesmo tempo, e uma segura a lanterna enquanto a outra fotografa. Empresas de vistoria também fazem esse serviço, cobrando em geral por metro quadrado — vale para quem não tem tempo ou vai receber o imóvel de outra cidade.

Se eu assinar o termo, perdi tudo? Não. Assinar não apaga prazo legal nenhum — o que você perde é prova. Item visível não anotado vira a sua palavra contra a da construtora, e a discussão passa a ser se aquilo já estava ali na entrega. Defeito que só apareceu com o uso continua sendo responsabilidade dela dentro dos prazos.

Quanto tempo a construtora tem para consertar? O prazo costuma estar no manual do proprietário e no termo que você assina. Peça a data por escrito no próprio documento de vistoria, com o nome de quem recebeu.

E se eu já me mudei e descobri um problema? Registre por escrito com foto e data assim que perceber, mesmo que a mudança já tenha entrado. O que enfraquece o pedido é a demora entre notar e comunicar, não o fato de você já estar morando ali.